Ingatlan – gazdaság

(folytatás …)

1988-ban a kisebb cégek és az azok által birtokolt ingatlanok kerültek magán tulajdonba, a spontán privatizáció keretein belül, ami tulajdonképpen egy lenyúlás, hiszen ellenérték nélkül került új tulajdonosaihoz. Akkor került már szervezett keretekre sor, amikor már a pártvezetésnek is szúrta a szemét, az ilyen módon történő „kisajátítás”. Megjelent az egyszerűsített privatizációs eljárás. Közben a KGST megadta magát az idő szelének, ezáltal a magyar vállaltoknak pillanatokon belül elolvadt a piaca. A gazdaság soha nem látott mértékben esett vissza, ami magával vonta az életszínvonal visszaesését is. Megugrott az infláció. Tömegével jelentek meg a nem lakó ingatlanok az ingatlanpiac palettáján, amely egy működő gazdaságban is torzulásokat okozott volna,nem még egy olyan országban, ahol az ingatlanpiac mint szegmens gyakorlatilag nem működött. A megjelentek a fizetőképes ügyfelek, külföldről. Jöttek az egykor diszidált, vagy már kinn született magyarok, és jöttek az osztrákok, németek. Voltak akik csak az egykor családjuk tulajdonát képező céget, ingatlant vásárolták vissza. Természetesen megjelentek a spekulánsok is, akik a 2-300 forintért vett 1000 Ft. névértékű kárpótlási jegyek ellenében vásároltak, mindent, amit csak adtak. Itt képződhettek a legnagyobb vagyonok pillanatokon belül, mert volt olyan privatizáció, ahol 3 db 1000 Ft. névértékű kárpótlási jegyért adtak 4000 Ft. névértékű részvény, üzletrészt. Tény az is az értékekkel nem feltétlenül voltak tisztában, vagy azért mert nem volt egy kialakult piac, vagy azért, mert így akartak helyzetbe hozni egyes személyeket. A tőzsdével a vagyonteremtés még jelentősebbé vált, amikor az 1000 forintos névértékű részvény 5-6 ezer, sőt 8-9 ezer forintos árfolyamon is mozgott. Tehát 250,- forintért megvett, majd három a négybe beváltott majd a tőzsdén 7.500,- forintért túladott részvényen összességében 9.750,- forintot nyereség keletkezett. 39-szeres. Voltak kisebb, de nagyobb mértékű haszonkulcsok is. Voltak olyan árverések, ahol egy-egy ügyvédnél milliós nagyságrendben volt kárpótlási jegy. Ilyen haszonnal, azóta sem semmilyen szegmensben, nem lehetett befektetést eszközölni. Egyedi és egyszeri alkalom.

Az „egyszerű” ember is kereskedett. A 90-es évek elején – közepén elkezdték értékesíteni az egykori tanácsi lakásokat, ami Budapesten több ezer darabra volt tehető, de más nagy városokban is sok ilyen lakásingatlan volt, jellemzően a panel, vagy panel-szerű lakótelepeken. Kezdetben semmilyen megkötés nem volt az egykori bérlő későbbi tulajdonos felé. Így alig 100.000,- forintért megvásárolt lakást már másnap értékesítették, akkoriban jellemzően olyan 2,5 – 3 millió közötti összegért. Mi sem természetesebb, itt is voltak egyenlőbbek, mert azt kevesebben tudják, voltak olyan tanácsi lakások is, amelyek nem a munkásosztálynak készültek és nem a lakótelepeken voltak. Ezeket is bő 150.000,- forintért nagylelkűen odaadták a bérlőjüknek, amik már akkor 5 millió körül értek. Ezek jellemzően nagyobb alapterületű lakások voltak, téglából épületek. Évekkel később jött az a szabályozás, hogy 5 év elidegenítési tilalom került a lakásra, amit a bérlő megvásárolt az önkormányzattól. De még ekkor is megérte megvásárolni.

Látható hogy az ingatlanpiac és a gazdaság Magyarországon nem tükrözte a közgazdasági könyvekben leírt trendeket. Elszakadt attól. Látványos volt ez az elszakadás 1998 környékén. Az ingatlanpiacon addig nem volt különösebben nagy mozgás, a lakásárak beláthatóak voltak, de így sem volt könnyű vásárolni, hitelezés csekély. Spekulatív tőke sem környékezte. A viszonylag magas infláció mellett a banki betétek, részvények, kötvények csábították az ügyfeleket olyan hozammal, ami kockázati szempontból már túl volt az ésszerűségen. Ez időben bedőlt néhány bank, brókerház, lízing cég, stb. Az emberek, a cégek a megmaradt, kimenekített pénzükkel megtalálták az ingatlanpiacot. Kezdetben egy enyhe emelkedés, de később erőteljes értéknövekedés következett be. Előfordult, hogy mire a vevőjelölt a helyszínre kiment, addigra már néhány ezer forinttal emelkedett a négyzetméterár. A VII. kerületben egy 9 m²-es lakásnak nevezett egységre 19-en licitáltak a helyszínen, a helyzet abszurditása, hogy az ingatlanban el sem fért ennyi ember (végül 1,3 millióért kelt el). A XV. kerületben egy két helyiségből (2 szoba, se konyha, se fürdőszoba, se WC nem volt benne) álló 30 m2-es lakás 150.000,- Ft./m² áron kelt el. Arra kötöttünk fogadásokat mikor éri el az 1 négyzetméter ára a 100.000,- forintot, a 150.000,- forintot, stb. A Havanna-lakótelepen (aki nem ismeri esetleg, a Budapest kriminalisztikailag legfertőzöttebb helye) egy konkrét lakás még az év elején 2,7 millióban került, szeptember végén már 3,5 millióba. Persze ez a tendencia az ország egész területére jellemző volt. Csak időben később következett be. Budapesten 2001-ig az országba 2002-ig tartott. Utána is emelkedtek az árak, de meg sem közelítették ezt az ütemet, valahol az infláció körüli áremelkedéseket lehetet tapasztalni. Ez az áremelkedés nem következett a gazdaság állapotából, ugyan az is növekedett, de egyértelműen a csődöknek köszönhető. Nem csak az onnan kiszabaduló pénzek, de a bizalom megrendülése miatt más egységekből is a pénz az ingatlanpiac felé áramlott.

A lakáspiac egy – lényegesen kisebb – részét az első Orbán kormány lakáspolitikája is húzta, az új építésű lakások vásárlásához adott illeték és kamattámogatás alapozott meg. Ebben az időben már nagy léptékű ingatlanfejlesztések folytak. Új lakás építések korábban is voltak, de a 4-6-8-10-12 lakásos társasházak eltörpültek a több száz lakásos gigafejlesztések mellett, ami jellemzően Budapest XIII. kerületében zajlottak.

(folytatjuk …)