A 2000-es évek közepén az ingatlanpiac újra élénkült. A gazdasági folyamatok ezt nem támasztották alá, de a politika igen, amely egy kedvező jövőt vizionált (13. havi nyugdíj, 13 havi bér, 14 és 15 havi nyugdíj fellebbentése - 2006-os választások idején), hogy egy "klasszikus" idézettel is alátámasszam: "Hazudtunk reggel, éjjel meg este." Nappali is, de nem csak ők, az ellenzék is. A gazdaság hullámzott közgazdasági szakkönyveknek megfelelőn, amit a jegybanki alapkamat változásában is jól követhető (2000.01.20. - 13%, ami 2003.06.10-ig csökkent 6,5%-ra, innen emelkedett, 12,5%-ra kúszott fel 2004.03.22-ig, majd ismét csökkenésbe ment át, 6%-ig süllyedt 2006.06.19-ig, a trend újra megfordult 2008.11.24-ig újra emelkedett 11,5%-os értékig, majd újra csökkenés). Az ingatlanpiac nem követte a trendeket, nem a tehetetlensége miatt, hanem a már említett politikai befolyások és a szociálpolitika (ez már az első Orbán-kormány idejétől datálható) alakulása miatt. A kedvezőbb jövő kép, az állami nagyberuházások, a foglalkoztatottság növekedése mellett megjelent a kedvezményes lakásvásárlási kamattámogatás, az új lakásépítési kedvezmény, új lakás vásárlási kedvezmény, illeték kedvezmény, stb., amik közösen növelték az igényt, több ezer új lakás épült. A relatív magas alapkamat miatt, valamint a kisebb jövedelmű rétegek, akik az új lakás vásárlását, építését nem engedhették meg, a használt lakás piacot élénkítették, de ők a kedvezményes kamatozású hitelekhez nem juthattak hozzá, így egyre jelentősebb szerepet kapott a deviza alapú hitelezés, első sorban a svájci fizetőeszköz lett népszerű, kedvező kamatával és a nem elhanyagolható különbségű törlesztő részleteinek köszönhetően (cca. 60%-a volt a forint alapú hitelek törlesztő részleteinek). Ennek katalizátoraként a bankok is jelentős szerepet játszottak a hitelezési gyakorlatuk könnyítésével. Ugyan az MNB kiadott egyszer-egyszer közlemény a deviza hitelek kockázatairól, de annak nem volt jelentős hatása a piacra, igaz egy kicsit talán már későn, mert abban az időszakban már a hitelek jelentős részét tették ki a devizahitelek. Az alapkamat csökkentéssel esetleg beleszólhattak volna a kedvezőtlen folyamatokba, de a gazdaság sérülékenysége miatt nem tették meg eme lépést, pedig ebben az időszakban (2007 és 2008) a forint túlértékelt volt, az Euró 250,- Ft-os érték környékén mozgolódott, a csúcs a 231,- Ft. körül alakult, míg a svájci frank vonatkozásában 150,- Ft. körüli árfolyam, a 137,- forintos csúccsal. A vásárlási hitelek mellett megjelentek a felújítási hitelek, sőt a fogyasztást ösztönző ingatlan fedezet mellett nyújtott szabad felhasználású hitelek is. A piac a megnövekedett kereslet hatására az árak emelkedésével reagált, folyamatosan infláció feletti áremelkedés volt jellemző egészen 2007 évvégéig. Az eladók magasabb árat szabtak a potenciális vevőnek, aki az ingatlan vételárának egy részét hitel formájában akarta rendezni, ez ugyanis mindenképpen hosszabb időt igényelt, főleg a 2006-os és 2007-es években. 2008-ban már az infláció alatt maradt az emelkedés mértéke, ami nem a gazdasági válságnak volt köszönhető (az 2008. augusztusába érte el az országot), hanem a bankok hitelkihelyezésük szűkítésével próbálták a korábbi piacszerzés időszakában felelőtlen hitelezési gyakorlatuk kedvezőtlen hatását kompenzálni. Az ingatlanpiac tehetetlenségét ebben az időszakban jól nyomon követhető, még decemberben is aktív hitelezési piac folyt (volt olyan pénzintézet, aki még ebben az időszakban is a hitelbiztosítéki érték 110%-áig finanszírozott - vásárlás esetén), miközben az új lakás értékesítés jelentősen visszaesett. Jellemző erre az időszakra, hogy mennyire nem jól mérték fel még a szakemberek sem a helyzetet, volt aki féléves válságról beszélt, a cikkíró a legpesszimistábbak között volt azzal a véleményével, hogy örömteli lesz, ha a 2010-es időszakban ennek vége lehet. Ezek nem a szakemberek tudásának hiányában keresendő, hanem annak, hogy nem voltak tisztában a magyar gazdaság állapotával. Medgyessy-kormány 100 napos programja olyan kiadásnövelő intézkedések sorozata volt, amit az ország gazdasága nem engedhetett meg. Azon rétegek, amelyeknek ez segítség volt, szükség volt, de nem követte reform, még ha ez a szó igen rosszul hangzik. Azt a szociálishálót sem engedheti meg magának az ország, ami jellemző rá. Szociálpolitika kertén belül adott segélyek nem ösztönöztek/nek munkára, a lakáshoz jutás égisze alatt adott lakásépítési kedvezmény (szocpol) egy jelentős részét olyan lakóingatlanok építésére adták oda, ami nem felel meg lakhatás feltételeinek. Használatbavételi engedélyt kaptak az önkormányzatoktól olyan lakóházak, amelyekben nem építették ki a fürdőszobát, a WC-t, sok esetben nem a megfelelő műszaki tartalommal készültek el, használt anyagokat építettek be, stb. A magyar állam gazdasága ennek finanszírozásához nem volt elegendő, így ezeket nemzetközi hitelekből teljesítette az állam. Mindezek gyengítették a gazdaságot és erre borult rá a gazdasági válság, érzékenyen érintve azt. 2009-ben egy stagnáló ingatlanpiacot látunk kisebb árcsökkenésekkel, a lakóingatlan piacot figyelve. A nem lakóingatlanok vonatkozásában már egy erősebb csökkenés figyelhető meg, kifejezetten igaz volt ez azon szakterületeken, ahol jelentős volt a gazdasági válság hatása, pl. autóipar. Sok autószalon zárt be, növelve ezzel az eladatlan ingatlanok számát, és csökkentve azok értékét. Csökkentve azok értékét is, amik üzemelnek. A lakóingatlan piacon ez leginkább 2010-ben figyelhető meg. Jelentős kereslet csökkenés, valamint az egyre több kényszerértékesítés hatására jelentős mértékben visszaesett az ingatlan értéke. Vannak olyanok, akik azzal szembesülnek, hogy a 2007-ben megvett majd felújított lakóházuk kevesebbet ér, mint a vásárlás időpontjában. Ráadásul további csökkenés várható, miközben a gazdaság már fejlődésben van. Ez részben az ingatlanpiac tehetetlensége, de most már jelentősebb része inkább annak következménye, hogy jelentőssé vált a kényszerértékesítés, illetve több mint százezer lakóingatlan vonatkozásában mondták fel a hitelszerződést. Ez egy potenciális ingatlan "bomba". A kilakoltatási moratórium folyamatos meghosszabbításával, valamint a különböző kormányok ígéreteivel olyan családok sem fizetnek már, aki ugyan nehezen, de tudnák a törlesztő részleteket fizetni, de abban reménykednek, hogy a kormány megoldja a problémát. Az idő viszont telik megoldás egyenlőre nincs, pedig az idő múlásával egyre rosszabb helyzetbe kerül nem csak az, akinek már felmondták a hitelét, hanem az is, akinek még nem. Megoldást kell találni, de most már lassan nincs jó megoldás. Csak rosszak vannak. S egyre kifinomult cselekmény-sorozat kell, hogy ne okozzanak nagy torzulást az ingatlanpiacon, mert egy rossz lépéssel azokat is lakásuk elvesztésére ítélik, akik egyébként tudják hiteleiket fizetni. lehetősségként felvetődött az állam, illetve az önkormányzatok vásárolja meg az adós lakóingatlanát és utána, a volt tulajdonos mint bérlő birtokolja az ingatlant és bérleti díjat fizet majd. Ez a megoldás az idő előre haladásával egyre nagyobb összeget igényel az államtól, amire nincs fedezet, hiteleket nem biztos, hogy kapunk erre. Ha magára hagyják, akkor olyan tömegű eladó ingatlan jelenik meg a piacon, ami jelentős zavarokat idéz elő, talán össze nem omlik, de olyanokat is nehéz helyzetbe hoz, akik jelenleg fizetik a hiteleiket. Viszont ingatlanjuk értéke csökken, már nem fedezi a hitel nagyságát, a bank pótfedezetet kér, vagy pótbefizetést ír elő, amit meg is tehet (el lehet olvasni a hitelszerződéseket). A nagyobb kockázat miatt emeli a ügyleti kamatokat, így tovább növelheti a nem fizetők arányát és akkor valóban összeomolhat az ingatlanpiac, magával rántva a hitelpiacot, majd az egész gazdaságot. További lehetőség, hogy a kormány csak a kilakoltatási moratóriumot hosszabbítja meg időnként, ezzel viszont a hitelezés fog leállni, mert ki ad hitelt, ha annak visszafizetése nem garantált ? Az ügyfél annak tudatában, hogy úgy sem rakhatják ki a lakásából, nem is fizeti majd a törlesztő részleteit, nincs, ami erre kényszerítse. A lakás elvesztése a legnagyobb ösztönző erő. Bonyolult, és az idő múlásával csak bonyolultabb lesz. Remélhetőleg a mindenkori kormányzat érzékenyen nyúl bele a mechanizmusokba.
Beküldő, szerző: STEVE
0 Hozzászólás
