Az alábbiakban Ingatlanászunk, Steve írása következik arról, hogy ő hogyan is látja szakmai szemmel az ingatlanhelyzetet és az ezzel kapcsolatis hiteleket. A cikket vitaindítónak szánjuk.

 Ingatlan – hitelmentés (?)

Néhány napja részben megállapodott a kormány a bankokkal – a devizahitelesek ügyében. Ez így persze nem fedi teljesen a valóságot, részben szűkebb, részben tágabb attól. Szűkebb, mert a devizahitelesek azon csoportját érinti, ahol a hitel fedezete lakóingatlan – nem kevés ügyfél van, aki az autóját vette CHF alapú hitelre. Hitel fedezete, fontos kifejezés, mert itt több féle ügyletről van szó – jelzáloghitelekről, jelzálog típusú hitelekről, záloghitelekről, valamint olyan személyi hitelekről, amelynek lakóingatlan volt a fedezete. A hitelezési verseny idején a pénzintézetek és pénzügyi szolgáltatók számtalan formáját találták ki, hogy hitelre csábítsák a csábíthatóakat. El is csábultak sokan. Tágabb, mert a bajba jutott forinthiteleseken is próbál segíteni.

Segítség. Segít-e ? Megéri-e, kifizeti, igazságos-e ? Számtalan kérdés merül fel. A rendesen fizetőkkel szemben talán igazságtalan, mert a kockázatok emelkedésével emelkedtek a kamatok és eme kockázati felárat a rendesen fizetők is megfizetik. Az azért nem volt véletlen, hogy a válság több évében is nagy nyereséget realizáltak a pénzintézetek (2009-ben soha akkora nyereségük nem volt korábban, később sem). Segíteni egy bizonyos rétegen biztosan nem segít, de a kormányfő pár napja azt nyilatkozta senki nem kerülhet az utcára. Ezt ugyan nem tartalmazza a beharangozott megállapodás, számtalan tisztázatlan rész van még. A megállapodás része, hogy feloldják a kilakoltatási moratóriumot. Véleményem szerint ezt addig nem teszik meg, amíg ténylegesen nem áll fel az eszközkezelő (nem akarnak a híradásokban kilakoltatásokat látni, ez tovább rontaná az egyébként is soványodó image-et), mert ez a maga valójában még nem létezik. Most már több, mint egy éve szólnak a hírek az eszközkezelőről, eleddig csak hírek formájában létezik. Az tény, hogy nem olyan egyszerű, mert egyrészt nem fog tudni mindenkin segíteni, másrészt egyeseknek csak időlegesen hoz lélegzet vételnyi időt, másrészt olyan pénzeket emésztene fel, amire egyszerűen nincs keret.

Az árfolyamok befagyasztása hordoz nem kevés kockázatot. A kockázat mindig felárat jelent. Az ügyfél ugyan akár 10-15-20%-kal is kevesebbet fizethet a korábbi törlesztések helyett, de a különbözet nem tűnik el. Az egy külön számlán gyűlik és kamatozik, igaz forintban. Tehát egy kamatokat és más költségeket is tartalmazó havi törlesztő-részlet egy része tovább kamatozik. A mai segítség a jövőben akár súlyos teher is lehet. Mindennek az alapja, hogy arra számítanak, hogy 2014-re jelentős mértékben javul az ország és a gazdaság helyzete. Akár be is jöhet, de nagyon nagy kockázat van benne, mert a világgazdaság alakulását, azon belül is az EU gazdaságának alakulása fontos tényező. Lásd a görögök újabb csomagra várnak, a portugálok is segélycsomagra várnak, addig az euró bizonytalan, s amíg az bizonytalan, addig a CHF menekülő valuta marad s ennek következtében az erős oldalon betonozódhat be. Ha így alakul, akkor a hitelesek 2014-re rosszabb helyzetbe lehetnek, mint most. Sokkal rosszabban.

Az árfolyamrögzítés nem segít mindenkin. Híradásokba lehet hallani 100.000 hitelügylet, amelynél több mint 90 nappal el vannak maradva a törlesztő-részletekkel. A 90 nap már rég túl haladott. A százezer hitelügylet több mint százezer családot és ingatlant jelent, mert vannak nem kevesen, ahol a megvásárolt ingatlan plusz fedezete a szülők háza volt. Azaz van olyan adós, aki a saját ingatlanán kívül a szülei ingatlanját is „bukja”. Mert jelenleg az is előfordulhat, hogy a két ingatlan sem ér annyit, mint amekkora a hitel a jelenlegi árfolyamon. Az ingatlanok értéke csökkent – település és ingatlantípus függvényében – akár 20-30% mértéket meghaladóan, sőt eladhatatlan ingatlanok is vannak. Ebben a finanszírozók is hibásak, a már említett hitelezési versenyben a piacszerzés fontosabb volt a kockázatoknál. Akkor is volt egy pénzintézeti nyomás az értékelőkön, hogy alul értékelnek, most is van, csak most kettőzött, mert a pénzintézeti azt próbálja erőltetni, hogy felülértékelt, míg a tulajdonosok azt, hogy alulértékelt. Valahol a kettő között van az igazság.

Most elvben 100.000 ingatlan szabadulhatna a piacra, ha a kilakoltatási moratórium nem lenne. Ez összeroppantaná az egyébként sem acélos ingatlanpiacot, olyan áresést generálva, amely magával rántaná az eddig fizető hiteleseket is, ami pedig megroggyantja a pénzintézeteket. Ingatlan- és bankválság … lásd. Japán. Ennek elkerülését szolgálná az eszközkezelő. Igen ám, de számoljunk. Ha nagyon alul méretezem, akkor egy ügylet 3.000.000,- Ft., százezer ügylet az 300.000.000.000,- Ft. Ennyi pénz nincs a költségvetésben, tehát mindenkin nem fér, nem férhet az eszközkezelőbe. Legalább is úgy nem, hogy az ingatlana megmarad, viszi bank. Helyette kap kisebbet, amire kedvezményes, kamat támogatott hitelt kap, azaz adóforintokból, az ugyan nem elegendő a folyókiadásokra, így az államadóságot növeli. Továbbá az eszközkezelő épített családi házakat 40 – 50 – 60 m²-es méretben. Jelen állapotban cca. 220 – 250e forintba kerül 1 m²-nyi kész ház. Alsó értékeket figyelembe véve egy kis kertes (hogy a családok megtermeljék az alapvető „zöldségeket”) ház kb. 10 millióba fog kerülni. Ezer ilyen ház 10 milliárd. Ezen épületeket fenn kell tartani, üzemeltetni (a lakásokat egyszerűbb lenne fenntartani s persze olcsóbb is), mert a családok bérelni fogják. Mennyiért ? Pontosan nem tudni. De a jelenlegi helyzetben túl sokat nem lehet kérni. 50.000,- Ft./hó bérleti díjjal infláció, kamatok, kockázatok nélkül is bő 16 év alatt térül meg a befektetés. Hosszú lejáratú kölcsönökre lesz szükség, ami jelenleg nem áll rendelkezésre az országnak. 2008 évvégén, illetve 2009 elején még rövidlejáratra sem kapott az ország hitelt, nem még hosszabb távon. Ráadásul növeli az ország eladósodását. Az ott maradó ingatlanra is ki kell találni valamit, hiszen az értékesíteni kellene. A kormányzat pár hete jelentette be, hogy újraindítja a „szocpolt”, még nem pontosan körülírt formában. Ezzel a potenciális lakásvásárlók nagyobb része elhalasztja a vásárlást (építkezést) jövőre. Ez tovább növeli az eladósodást, amellett a mai viszonyok között is nyomott áron kel el a „bedőlt” lakóingatlan, ezáltal az adós még tovább lehet adós. Pénzre van szükség. Nagyon sok pénzre. Még egyszer akár be is jöhet, de nagyon jónak kell lennie a csillagok állásának, de óriási kockázat van benne.

Minderre csak azt lehet mondani, hogy bízom benne, nem a rossz forgatókönyv van megírva …

Ez vélemény, várom a hozzászólásokat, hátha más nem látja ennyire „borúsnak” …

Míg bő húsz évvel ezelőtt elég volt a termék néhány előnyét, esetleg az árát kiemelni egy-egy szórólapon, ma már merőben más a helyzet. Egyrészt több helyre kell szöveges tartalmat gyártanod, másrészt a nagy zaj miatt különösen frappánsan kell megfogalmazni a mondandódat, ha azt szeretnéd, hogy az olvasóból konverzió legyen.

A modern mennyezeti LED lámpa napjainkban már a legtöbb otthonban fellelhető. Sokan gondolták úgy, hogy a régi, energiapazarló fényforrásokat lecserélik korszerűbbre, és megreformálják a világításrendszerüket. És te? Közéjük tartozol?

A csontpótlásos kezelés egy komplex, költséges folyamat, érthető, hogy sokan miért nem szeretnének belevágni. Szerencsére a modern fogászati fejlesztések lehetővé tették, hogy számukra is adott legyen egy optimális megoldás, egy speciális implantátumos technika.